Um grande medo de proprietários que adquiriram seu imóvel recentemente é quanto à garantia da obra. Se der problema, eles devem cobrar de quem? Qual o prazo de garantia? O que será coberto caso surja algum problema?
Essas e tantas outras dúvidas são bastante comuns dentro da área jurídica da construção civil. Afinal, um imóvel, mesmo novo, pode apresentar problemas, vícios construtivos, trincas, vazamentos…
Para explicar quais os direitos e obrigações durante e no pós-obra, preparamos o artigo que compartilhamos abaixo. Siga a leitura e tire suas principais dúvidas.
O que diz o ordenamento jurídico?
Para trazer luz a este tema, o primeiro passo é olhar o que diz o ordenamento jurídico pátrio sobre a responsabilidade das empresas e sobre prazos em relação a defeitos construtivos. De acordo com o artigo 618 do Código Civil:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”
Ou seja, é possível observar que o Código Civil determina o prazo irredutível de cinco anos de garantia da obra. Logo, se algum problema surgir na obra neste período, cabe ao construtor fazer o reparo.
É preciso deixar claro que a entrada do Novo Código Civil e que determinou o prazo de cinco anos é de 2002. Antes disso, se seguia o Código Civil de 1916 – por certo bastante desatualizado – e cujo prazo de garantia das obras era de 20 anos.
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O que diz o Código de Defesa do Consumidor?
Além do Código Civil, quando se fala em direitos e obrigações durante e pós-obra, é preciso também estar atento ao que diz o Código de Defesa do Consumidor. Em seus artigos 26 e 27, trata-se o seguinte:
Artigo 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
Parágrafo 1 – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
Parágrafo 2 – Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
II – Vetado.
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
Parágrafo 3 – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Artigo 27 – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
Ou seja, de acordo com o CDC, o prazo para reclamar de problemas construtivos é de 90 dias, a partir da data da entrega. O mesmo prazo vale para o momento em que ficar evidenciada a falha, desde que dentro do prazo de 5 anos estabelecido pelo Código Civil.
Ou seja, se o proprietário não apresentar formalmente uma reclamação dentro do prazo estabelecido pelo CDC, ele perderá o direito de reclamar – e da garantia.
Importância da Due Diligente imobiliária
É preciso também estar atento à compra de imóveis usados. Neste caso, antes de adquirir o imóvel, a recomendação é que sejam observados os prazos de construção, e se o imóvel ainda está dentro do prazo de garantia.
Importante também observar se o imóvel não apresenta qualquer problema estrutural, ou de qualquer outra natureza, e que possa gerar prejuízo futuro ao comprador.
Para estas situações, a recomendação é a realização de uma due diligente imobiliária, que se trata de uma auditoria prévia para observar os diversos aspectos do imóvel. A devida diligência deve ser feita no início da transação, para que eventuais problemas sejam sanados, ou para que se possa cancelar o contrato sem penalidade legal ou financeira.
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Tenha apoio jurídico especializado
Como fica claro no artigo, o prazo para cobrar seus direitos e obrigações, durante e pós-obra em relação a problemas construtivos, é de 5 anos. Importante também estar atento aos prazos de reclamação, conforme pontuados pelo Código de Defesa do Consumidor.
Esperamos desta forma ter tirado suas dúvidas em relação aos direitos e obrigações relativo às garantias dos imóveis e, caso ainda exista alguma dúvida, entre em contato com nossa equipe clicando aqui.
